中古ワンルームマンション投資でFIREできるのか！？購入時に最初に確認しておきたいポイント２つ

中古ワンルームマンション投資でFIREを目指せるのか、2013年に購入した東京都杉並区のワンルームマンションの運用実績を見ながら検証していきます。

ワンルームマンションを購入する場合は、最低限、以下の数字を確認して問題が無ければ詳細な分析、投資目的に合致しているか確認してから始めましょう。

購入条件

物件価格1040万円の物件を購入しました。

頭金を110万円入れて、930万円の融資を受けます。金利3.175%、返済期間27年で毎月43,000円の返済になります。

【ポイント１】

合計金額の170万円がワンルームマンション投資を始める時の最初の出費です。金額は上下しますので、余裕をもって資金を準備しましょう。

毎月の家賃収入67,000円に対して、支出は以下の通りです。

家賃収入67,000円に対して、支出58,000円で毎月9,000円の黒字になります。

毎年、固定資産税で35,000円を支払います。
固定資産税は基本、大きな変動はありませんが、多少の上下はあります。資産価値が上がれば固定資産税が上がり、資産価値が下がれば固定資産税が下がると認識しておきましょう。

年間の収支は毎月9,000円の12か月分から固定資産税35,000円を引いて、73,000円となります。

【ポイント2】

年間73,000円は最高の利益です。

ここから空室で家賃収入がない期間があったり、突発的な支出が発生したりと利益が削られていきますので、空室率20％等の負荷をかけても黒字になる等の詳細なシミュレーションが必要です。

いかがでしょうか。

ワンルームマンション投資は、繰り上げ返済、売却時の利益を考慮しない場合、うまくいけば毎月のお小遣いが増える程度でさらに突発的な支出を考慮するととてもお小遣いとして使うこともできません。ワンルームマンションを売る業者はこの数字に、節税、保険を組み合わせて更に最高の数字で提案してきます。

数字だけを考えるとFIREには程遠い投資です。

一人暮らしをするご老人、新社会人、学生を支援し、その方々が暮らしやすい環境を提供するという投資目的で購入している不動産投資家が結果的にうまく長期でうまくいっている傾向があります。

ワンルームマンション投資を検討する際は投資目的を定めたうえで、数字を確認してから始めることをお勧めします。