不動産投資(区分マンション)を複数所有することによりFIREを目指せるのか検証します。今回は購入した区分マンションを売却した場合の利益(キャピタルゲイン)についてみていきましょう。
区分マンションの保有状況
保有している区分マンションは以下の通りです。
| No. | 場所 | 間取り | 購入時期 | ||
| 1 | 東京都三鷹市 | 2DK | 2006年 | ||
| 2 | 東京都品川区 | １K | 2012年 | ||
| 3 | 東京都杉並区 | ワンルーム | 2013年 | ||
| 4 | 横浜市神奈川区 | ワンルーム | 2014年 |
売却した場合の利益(キャピタルゲイン)
売却価格はマネーフォワードMEの不動産査定を参考にしています。マネーフォワードMEは物件を登録するだけで簡単に簡易査定ができますので便利です。
| No. | 場所 | 購入価格 | 売却予想価格 | 予想売買益 | ||
| 1 | 東京都三鷹市 | 15,300,000円 | 18,700,000円 | 3,400,000円 | ||
| 2 | 東京都品川区 | 17,800,000円 | 31,500,000円 | 13,700,000円 | ||
| 3 | 東京都杉並区 | 10,400,000円 | 20,000,000円 | 9,600,000円 | ||
| 4 | 横浜市神奈川区 | 7,200,000円 | 6,500,000円 | -70,0000円 | ||
| 合計 | 26,770,000円 |
ただ、マネーフォワードMEはかなり高めに評価される感じがします。三鷹市の区分マンションを不動産屋さんに査定をした場合1500万円でしたので370万円高く算出されました。
検証結果
4物件を売却した場合、
売却益(キャピタルゲイン) 合計：26,770,000円
という検証結果になりました。
保有年数は、16年、10年、9年、8年で、合計26,770,000円の売却益(キャピタルゲイン)を得ることができる想定となりました。ここから売却時の経費、税金を支払い残りが利益になります。
東京の3物件は大きく価格が上がっていますが、神奈川の1物件は苦戦しています。良い立地の区分マンションを購入すれば売却益は得られますが、インカムゲインは少なくなる、あるいは赤字になることが予想されます。
売却までを視野に入れてトータルでどうなるかを計算したうえで区分マンション投資を検討する必要があります。
家賃収入で月に数千円数万円の利益を積み上げていき、設備故障、退去時の原状回復、入居時の広告費、固定資産税、ローン利息を考えるとほとんどインカムゲインは残りません。
可能な限り赤字にならないように運営しながらキャピタルゲインを狙うのが区分マンションで利益を上げる方法かと思います。
まとめ
いかがでしょうか。
本当にマネーフォワードMEで算定された売却価格で売れるかは疑問ですが、家賃収入のインカムゲインと比較すると桁が違う利益を得ることができます。
ただ、10年後、20年後の不動産市場がどうなるか、その物件で売却益が得られるかは予測が難しく、運に頼る要素が大きくなりそうです。
