資産運用として区分マンションを購入して賃貸に出すことで、うまくいけば月数万円の生活の足しになります。
ただ、突発的に大きな金額が動くことになりますので、たいだいの経費をおさえておきましょう。
区分マンションを購入して突然の出費で大変な思いをしたこと３選
退去時にかかる原状回復費用
賃貸物件の退去は避けることができません。その時に修繕費を借主に全額出してもらう時代ではなくなりました。長く住めば住んで頂くほど、経年劣化のため、所有者の負担が増える傾向があります。毎月の家賃収入から修繕費を積み立てておけば問題ありませんが、ついつい使ってしまうのではないでしょうか。
今まで空室による原状回復は8回程あり、平均で15万円かかりました。空室の連絡は突然来ますし、原状回復できない場合は次の募集ができません。
【対策】
筆者は区分マンション、戸建てを合計9室保有していますので、100万円を原状回復費用としてストックしています。物件を購入する場合はストックする費用を計算し、別口座に準備しておくことが大切です。
入居者の家賃滞納
入居者の保証会社への加入を必須とすればリスクは減りますが、特にオーナーチェンジで購入した物件では、入居者が保証会社に入っていない場合があります。
1か月遅れ、2か月遅れと滞納が発生し、最後は失踪等のケースもありました。入居者が失踪した場合は室内の荷物を勝手に整理する事もできませんし、次の入居者を募集することもできません。(法律は入居者にやさしい・・・)
【対策】
賃貸付けをする場合は保証会社を必須とすること、オーナーチェンジによる物件購入で入居者が保証会社に加入していない場合は入居者の属性、滞納履歴の開示を確認する、または、購入を見送る決断をすることが大切です。
設備の故障
入居中であっても設備の故障によって突然の出費が発生することがあります。特に給湯器の故障で取り替えが必要な場合は10万円～20万円かかります。修理で直せることも多いですが、10年以上の古い給湯器の場合は他のところが故障し逆に出費がかさむこともあり、思い切って交換する決断も必要です。また、対応に時間がかかると入居者からの不信感が生まれ退去に繋がることもあり得ます。
【対策】在庫の確保は現実的ではありません。10年以上、経っている給湯器が設置してある物件は、入居者の入替のタイミングで交換しておくことを検討することも大切です。
まとめ
不動産投資は「何もしないで毎月通帳を見てニヤニヤするだけの不労所得」とよく言われていますが、実際はそんなことはありません。特に融資を組んで購入する場合は、出費が大きいこともあり資金がショートしたり売却も出来ず赤字が継続、、になったりすることもあります。
最悪の事態を想定し、それを回避することができれば、不動産投資は素晴らしい資産運用の一つになります。
不動産投資は入居者の一人暮らし、生活を支援する素晴らしい取り組みです。
今回ご紹介した突然の出費はほんの一部ですが、物件購入時の参考になればと思います。
